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　　对地产“小阳春”的一些思考

　　★ “小阳春”主要体现为核心城市二手房销售量增价暖

　　“小阳春”主要体现为以上海、北京为代表的核心城市二手房销售明显放量、价格企稳。一线城市新房市场销售量、价略有改善，不过不如二手房。全国层面来看，二手房销售量有所改善，价格尚未企稳；新房市场量价均未企稳。

　　★政策精准激发了刚需

　　年初政策较好地激发了核心城市的刚性购房需求。以上海为例，政策落地后，刚需投资者购房限制放松、购房能力和购房意愿均得到提升。放松限制性政策有利于青年人、外地亲属等群体购房需求释放；公积金贷款额度基本可以满足刚需购房者资金需求；刚需房租售比已经比较接近2.6%的公积金贷款利率。

　　在当前的环境下，优化公积金制度相关政策有助于激发刚性购房需求、防止预期进一步恶化。一是居民对商贷的接受度低，但公积金是强制住房储蓄，居民对公积金贷款的接受度相对较高；二是显著降低了购房贷款成本与租售比之差。

　　★地产市场见底仍需时日

　　深化住房公积金制度改革将是后续增量地产政策的重要组成部分。不过房地产止跌回稳尚需时日：一者，“小阳春”持续时间尚需观察。二者，核心城市“小阳春”向非核心城市、全国层面扩散存在一定难度。三者，居民仍在去杠杆，二手房、刚需的“小阳春”向新房、改善型住房扩散存在一定难度。

　　流动性是主导债市的核心变量。资金面宽松格局下，预计债市将偏强运行，资金将在曲线上寻找最有性价比的位置买入，建议短线逢回调买入。

　　以上内容节选来自东证衍生品研究院已经发布的研究报告《对地产“小阳春”的一些思考》。

　　发布时间：2026年4月21日。